quarta-feira, 4 de outubro de 2017

Comprar imóvel na praia para alugar na temporada: vale à pena?


Fala galera,

Tenho pensado ultimamente em algum investimento mais conservador, para balancear melhor minha carteira, reduzindo um pouco o risco, visto que estou muito alocado em renda variável.



Uma modalidade que entrou no meu radar recentemente é a aquisição de algum imóvel na praia para ganhar com aluguéis da temporada.
Andei vendo uns apartamentos em Ubatuba, no litoral norte de SP, local que gosto muito, e onde é possível comprar um imóvel pequeno de 2 quartos, bem localizado, na faixa de R$250.000,00 a R$280.000,00.



Minhas premissas são as seguintes:

  1. Imóvel com bom acabamento (melhor que um “MRV” da vida) para que seja atrativo para um público de bom poder aquisitivo;
  2. Próximo à praia ou em boa localização no centro (em meio a bares, restaurantes, mercados, etc.);
  3. Com portaria 24 horas, mas com condomínio não muito alto (no máx. R$500,00/mês);
  4. Imóveis de 2 quartos são em tese mais fáceis de alugar, pois atendem bem tanto casais quanto famílias com até dois filhos pequenos;

Conversando com o povo local e com gente que tem imóveis para alugar naquela região, visto que já frequento a cidade há muito tempo, posso afirmar com certa confiança que, a depender da localização e da atratividade do imóvel, é possível alugar dois meses cheios no verão. Ou seja, umas 60 diárias. Lógico que isso é o “best case scenario”.

Considerando uma diária média a R$350,00, estamos falando de um faturamento bruto de R$21.000,00 somente na alta temporada.  Note que estou sendo conservador no valor da diária, pois na virada do ano e Carnaval pode facilmente chegar a R$500,00.

Incluindo outros feriados ao longo do ano e alguns finais de semana, estimo ser possível arrecadar ainda entre R$8000,00 a R$10.000,00 extras. Portando estamos falando de um faturamento anual potencial de até uns R$31.000,00.

Vamos supor que eu consiga um apartamento na faixa de R$265.000 (achei um legal por esse preço), e que preciso dele mobiliado. Como já tenho a sorte de ter a maioria da mobília que preciso em um depósito, só me faltariam eletrodomésticos e alguns itens mais funcionais.
Supondo que gaste mais R$15.000 com isso, o investimento total seria de R$265.000 + R$15.000 = R$280.000

Agora, excluindo as despesas com condomínio, IPTU, manutenções e contas:

Condomínio = 12 x 500 = R$6000,00

IPTU = R$1500,00

Água + Luz = 150 x 12 = R$1800


Provisão para Manutenção = R$100 x 12 = R$1200,00

Desta forma o faturamento líquido passa a ser:

R$ 31.000 – R$6000,00 – R$1500,00 – R$1800,00 - R$1200 = R$20.500,00


(Obs: considerando que ninguém declara aluguel de temporada no IR).

Calculando o Yield líquido temos: 20.500/280.000 = 7,3%

Nada mal. Mesmo sendo conservador no valor cobrado nas diárias. E se conseguir fechar a compra com alguém “enforcado”, dá para fechar um valor melhor na compra, melhorando o yield também. E com a crise, tem bastante gente enforcada "entregando" imóveis a preços bem atrativos.



Claro que muitos podem dizer que é melhor comprar FIIs, pois a rentabilidade seria parecida e não precisaria me preocupar com administração de contas nem correr atrás de alguém para alugar.

Mas acho que entra um pouco o lado emocional também, de ter um bem tangível ao invés de cotas, além de poder usufruir quando eu bem entender.

E aí, o que você acha dessa modalidade como investimento? Conhece alguém que já fez ou continua explorando esse nicho?


É somente uma das idéias que estou analisando e achei legal trazer aqui para discutirmos.

Abraços.

14 comentários:

  1. Eu não gosto muito dessa modalidade, tem muitos detalhes como manutenção , se não morar perto vai ter que tem alguém de confiança pra olhar se os hospedes não quebraram nem roubaram nada . Agora se você for usar também e estiver disposto a “empatar” acho valido.
    Agora um negocio que seria interessante é administrar esse tipo de imóvel para os proprietários, manter o AP ok limpo e manutenção em dia captar clientes ,indicar algum passeio na cidade e pequenos mimos melhorando a experiencia do cliente e os rendimentos do proprietário e logico ficar com uma “pequena” porcentagem ..

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    1. Soldado, obrigado pelas dicas. Realmente, se tiver como melhorar a experiência do cliente e rentabilizar melhor o investimento seria muito bom mesmo.

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  2. Eu acho q a manutenção seria maior. Nessas épocas sempre o pessoal quer farra e bebe demais. Sempre vai sobrar algo quebrado para consertar, paredes para pintar, etc. O compromisso do inquilino com o imóvel é bem menor porque ele não mora lá.

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    1. Bufinfa verdade. Acho que dá para minimizar o risco evitando alugar para turmas de jovens por exemplo, mas mesmo assim acho que brasileiro em geral não respeita a propriedade alheia. Bom ponto: acho que subestimei gastos de Manutenção mesmo.
      Abraços

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  3. Tenho uma tia que tem uma casa na praia e aluga por temporada. Quanto ao lado financeiro, eu não sei se compensa ou não pois nunca entrei nesses detalhes com ela, mas o que sei é que ela sempre precisa estar indo lá para trocar um móvel, consertar alguma coisa, verificar reparos, etc. Sempre tem algum turma que quebra ou rouba alguma coisa. Ressalva é que lá é uma casa bem grande, então sempre tem grupos grandes alugando, o que propicia mais bagunça.

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    1. SM, estou curioso para saber se sua tia está contente com a rentabilidade, mesmo com todo o trabalho envolvido.
      Realmente, casas grandes geralmente são alugadas para turmas, que bebem, fazem churrascos, e sempre quebra alguma coisa. Paraum apezinho pequeno, talvez alugando só para casais ou famílias com um ou dois filhos pequenos o risco seja menor. Mas realmente agora estou preocupado com o risco em geral de quebrarem coisas e os custos de manutenção.

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  4. Acho que a primeira coisa a ser considerada é o fator distância. A depender, você vai precisar de um intermediador de confiança para fazer a captação de interessados, ficar com as chaves, fazer vistorias e eventualmente receber dinheiro, e isso custa caro. Geralmente de 15 a 20% do montante a receber.

    Como investimento para geração de renda passiva, não recomendo.

    Você vai ter um período de acúmulo na alta temporada e depois vai ter que ficar administrando, muitas vezes tirando dinheiro do bolso.





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    1. Locador, realmente tavez eu precise de alguém para intermediar e nã sabia que ra de 15 a 20%. Muito alto. Desse jeito fica inviável mesmo.
      Acho que para renda passiva tem investimentos melhores mesmo.

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  5. Eu já pensei em comprar uma kitnet em Ubatuba também gosto muito de lá, o.problema é a distância. Pode colocar a conta de luz bem mais alta, pois se alugar para crianças e mulheres elas ficam horas com chuveiro ligado, não apagam luzes, ou seja, rebentam na farra.

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    1. Lawyer, bem pensado. Inquilinos não vão se preocupar em economizar. E principalmente, se colocar ar condicionado, que era algo que eu estava pensando e já desisti.
      Gosto muito de Ubatuba e pensei nesse tipo de investimento pela alta demanda na temporada, feriados e até fins de semana de calor. Fica tudo lotado. Mas preciso estudar ainda mais is custos envolvidos.

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  6. Vale como diversificação eu acho.
    Mantenha fii e tb o imovel.
    Sobre conta de luz e agua, vake a oena fazer uns calculos extras para o locatario pagar essa conta, e nao vc.
    Abraco

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    1. Mineiro, então pensei na diversificação mesmo, pois um imóvel físico é uma dos investimentos mais conservadores e que mantém o valor mesmo em crises.
      Esou com um pouco de receio de estar com muitos ativos financeiros e poucos ativos físicos. Quero diminuir o risco. Mas ainda vou estudar mais a fundo.

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