Fala galera,
Tenho pensado ultimamente em algum investimento mais conservador, para balancear melhor minha carteira, reduzindo um pouco o risco, visto que estou muito alocado em renda variável.
Uma modalidade que entrou no meu radar recentemente é a aquisição de algum imóvel na praia para ganhar com aluguéis da temporada.
Minhas premissas são as seguintes:
- Imóvel com bom acabamento (melhor que um “MRV” da vida) para que seja atrativo para um público de bom poder aquisitivo;
- Próximo à praia ou em boa localização no centro (em meio a bares, restaurantes, mercados, etc.);
- Com portaria 24 horas, mas com condomínio não muito alto (no máx. R$500,00/mês);
- Imóveis de 2 quartos são em tese mais fáceis de alugar, pois atendem bem tanto casais quanto famílias com até dois filhos pequenos;
Conversando com o povo local e com gente que tem imóveis
para alugar naquela região, visto que já frequento a cidade há muito tempo, posso afirmar com certa confiança que, a depender
da localização e da atratividade do imóvel, é possível alugar dois meses cheios
no verão. Ou seja, umas 60 diárias. Lógico que isso é o “best case scenario”.
Considerando uma diária média a R$350,00, estamos falando de
um faturamento bruto de R$21.000,00 somente na alta temporada. Note que estou sendo conservador no valor da
diária, pois na virada do ano e Carnaval pode facilmente chegar a R$500,00.
Incluindo outros feriados ao longo do ano e alguns finais de
semana, estimo ser possível arrecadar ainda entre R$8000,00 a R$10.000,00
extras. Portando estamos falando de um faturamento anual potencial de até uns
R$31.000,00.
Vamos supor que eu consiga um apartamento na faixa de R$265.000
(achei um legal por esse preço), e que preciso dele mobiliado. Como já tenho a sorte de ter a maioria da mobília que preciso em um depósito, só me faltariam eletrodomésticos e alguns itens mais funcionais.
Supondo que gaste mais R$15.000 com isso, o investimento total seria de R$265.000 + R$15.000 = R$280.000
Supondo que gaste mais R$15.000 com isso, o investimento total seria de R$265.000 + R$15.000 = R$280.000
Agora, excluindo as despesas com condomínio, IPTU,
manutenções e contas:
Condomínio = 12 x 500 = R$6000,00
IPTU = R$1500,00
Água + Luz = 150 x 12 = R$1800
Provisão para Manutenção = R$100 x 12 = R$1200,00
Provisão para Manutenção = R$100 x 12 = R$1200,00
Desta forma o faturamento líquido passa a ser:
R$ 31.000 – R$6000,00 – R$1500,00 – R$1800,00 - R$1200 = R$20.500,00
(Obs: considerando que ninguém declara aluguel de temporada no IR).
(Obs: considerando que ninguém declara aluguel de temporada no IR).
Calculando o Yield líquido temos: 20.500/280.000 = 7,3%
Nada mal. Mesmo sendo conservador no valor cobrado nas diárias. E se conseguir fechar a compra com alguém “enforcado”, dá para fechar um valor melhor na compra, melhorando o yield também. E com a crise, tem bastante gente enforcada "entregando" imóveis a preços bem atrativos.
Claro que muitos podem dizer que é melhor
comprar FIIs, pois a rentabilidade seria parecida e não precisaria me preocupar
com administração de contas nem correr atrás de alguém para alugar.
Mas acho que entra um pouco o lado emocional também, de ter
um bem tangível ao invés de cotas, além de poder usufruir quando eu bem
entender.
E aí, o que você acha dessa modalidade como investimento?
Conhece alguém que já fez ou continua explorando esse nicho?
É somente uma das idéias que estou analisando e achei legal trazer aqui para discutirmos.
É somente uma das idéias que estou analisando e achei legal trazer aqui para discutirmos.
Abraços.
Eu não gosto muito dessa modalidade, tem muitos detalhes como manutenção , se não morar perto vai ter que tem alguém de confiança pra olhar se os hospedes não quebraram nem roubaram nada . Agora se você for usar também e estiver disposto a “empatar” acho valido.
ResponderExcluirAgora um negocio que seria interessante é administrar esse tipo de imóvel para os proprietários, manter o AP ok limpo e manutenção em dia captar clientes ,indicar algum passeio na cidade e pequenos mimos melhorando a experiencia do cliente e os rendimentos do proprietário e logico ficar com uma “pequena” porcentagem ..
Soldado, obrigado pelas dicas. Realmente, se tiver como melhorar a experiência do cliente e rentabilizar melhor o investimento seria muito bom mesmo.
ExcluirEu acho q a manutenção seria maior. Nessas épocas sempre o pessoal quer farra e bebe demais. Sempre vai sobrar algo quebrado para consertar, paredes para pintar, etc. O compromisso do inquilino com o imóvel é bem menor porque ele não mora lá.
ResponderExcluirBufinfa verdade. Acho que dá para minimizar o risco evitando alugar para turmas de jovens por exemplo, mas mesmo assim acho que brasileiro em geral não respeita a propriedade alheia. Bom ponto: acho que subestimei gastos de Manutenção mesmo.
ExcluirAbraços
Tenho uma tia que tem uma casa na praia e aluga por temporada. Quanto ao lado financeiro, eu não sei se compensa ou não pois nunca entrei nesses detalhes com ela, mas o que sei é que ela sempre precisa estar indo lá para trocar um móvel, consertar alguma coisa, verificar reparos, etc. Sempre tem algum turma que quebra ou rouba alguma coisa. Ressalva é que lá é uma casa bem grande, então sempre tem grupos grandes alugando, o que propicia mais bagunça.
ResponderExcluirSM, estou curioso para saber se sua tia está contente com a rentabilidade, mesmo com todo o trabalho envolvido.
ExcluirRealmente, casas grandes geralmente são alugadas para turmas, que bebem, fazem churrascos, e sempre quebra alguma coisa. Paraum apezinho pequeno, talvez alugando só para casais ou famílias com um ou dois filhos pequenos o risco seja menor. Mas realmente agora estou preocupado com o risco em geral de quebrarem coisas e os custos de manutenção.
ResponderExcluirAcho que a primeira coisa a ser considerada é o fator distância. A depender, você vai precisar de um intermediador de confiança para fazer a captação de interessados, ficar com as chaves, fazer vistorias e eventualmente receber dinheiro, e isso custa caro. Geralmente de 15 a 20% do montante a receber.
Como investimento para geração de renda passiva, não recomendo.
Você vai ter um período de acúmulo na alta temporada e depois vai ter que ficar administrando, muitas vezes tirando dinheiro do bolso.
Locador, realmente tavez eu precise de alguém para intermediar e nã sabia que ra de 15 a 20%. Muito alto. Desse jeito fica inviável mesmo.
ExcluirAcho que para renda passiva tem investimentos melhores mesmo.
Eu já pensei em comprar uma kitnet em Ubatuba também gosto muito de lá, o.problema é a distância. Pode colocar a conta de luz bem mais alta, pois se alugar para crianças e mulheres elas ficam horas com chuveiro ligado, não apagam luzes, ou seja, rebentam na farra.
ResponderExcluirLawyer, bem pensado. Inquilinos não vão se preocupar em economizar. E principalmente, se colocar ar condicionado, que era algo que eu estava pensando e já desisti.
ExcluirGosto muito de Ubatuba e pensei nesse tipo de investimento pela alta demanda na temporada, feriados e até fins de semana de calor. Fica tudo lotado. Mas preciso estudar ainda mais is custos envolvidos.
Vale como diversificação eu acho.
ResponderExcluirMantenha fii e tb o imovel.
Sobre conta de luz e agua, vake a oena fazer uns calculos extras para o locatario pagar essa conta, e nao vc.
Abraco
Mineiro, então pensei na diversificação mesmo, pois um imóvel físico é uma dos investimentos mais conservadores e que mantém o valor mesmo em crises.
ExcluirEsou com um pouco de receio de estar com muitos ativos financeiros e poucos ativos físicos. Quero diminuir o risco. Mas ainda vou estudar mais a fundo.
excelente post!
ResponderExcluirObrigado Scant!!
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